Ober Ebene – Von Abstellfläche zu Arbeits- und Wohnqualität

Bereits seit mehreren Jahren fällt die Nutzung im Gebiet Ober Ebene gering aus. Das ehemalige Kiesabbaugebiet wird aktuell hauptsächlich als Parkplatz, Lager oder gar Abstellfläche verwendet. Das vorhandene, grosse Potenzial dank der guten Erreichbarkeit und der umfangreichen Fläche ist ungenutzt. Um es sinnvoller zu nutzen und auch den aktuellen Entwicklungen vorausschauend entgegenzutreten, soll ein Teil davon umgezont werden: von einer Arbeitszone zu einer neuen Mischzone mit Wohn- und Gewerbeanteil und gutem Verkehrsanschluss.

Sauber geplante Entwicklung in der Ober Ebene

Die Bevölkerungsprognosen für Bremgarten bis 2040 zeigen 1200 bis 1300 Personen, die in Bremgarten Platz finden werden. Mit einer Umzonung der aktuell ungenutzten Fläche in der Ober Ebene in eine Wohn- und Arbeitszone ist dies dort gut möglich und sinnvoll. So könnten rund 600 Personen dort ein neues zuhause finden.

Die revidierte Bau- und Nutzungsordnung sichert einen haushälterischen Nutzen des Bodens und der Dichte. Dies analog der Siedlung Wydeweg: Denn die Vorgaben bezüglich Dichte, Volumen, Fassadenhöhe der Neubauten sind die Gleichen. So können die künftigen Entwicklungen sauber geplant in der Ober Ebene stattfinden und andere, bestehende Quartiere behalten ihre Identität und müssen nicht verdichtet werden. Diese Chance muss genutzt werden, um dem Wachstum sinnvoll entgegenzutreten und sich proaktiv zu engagieren.

Neue Arbeitsplätze in der Ober Ebene

Durch die Teilzonenänderung soll in der Ober Ebene ein ausgewogener Mix von Wohnen und Arbeiten entstehen. Mit Arbeiten sind Dienstleistungen und Büroräumlichkeiten gemeint von Firmen aus unterschiedlichsten Branchen – von kleinen bis grossen Betrieben. So können Arbeitsplätze geschaffen werden und bestehende Firmen und Arbeitsplätze werden in der Stadt behalten und dennoch Neuzuzüge ermöglicht.

Hand in Hand mit Schulraum- und Verkehrsplanung

Im Zusammenhang mit den kommenden neuen Wohn- und Arbeitsplätzen hat die Stadt Bremgarten Massnahmen zur Verkehrseinschätzung und erweiterter Schulraumplanung getroffen. Diese Grundlagenabklärungen zeigen, dass in Bremgarten genügend Schulraum und Flächenreserven vorhanden sind.  Somit braucht es keine Änderungen an der Planungsvorlage und die Gesamtrevision Nutzungsplanung ist nicht tangiert.

Für das Gebiet Ober Ebene erfolgten zudem Berechnungen und Hochrechnungen zum Verkehr, um zu schauen, ob die Verkehrsknoten mit dem allfälligen Mehrverkehr noch ausreichend sind. Bei der vorgesehenen Erschliessung ist für den Anschlussknoten eine gute bis ausreichende Verkehrsqualitätsstufe gewährleistet. Wichtig zu verstehen ist, dass der Mehrverkehr in Bremgarten ungeachtet der Teilzonenplanänderung anfallen wird. Lediglich an einem anderen Ort.

Attraktiver Wohn- und Lebensraum mit Anschluss an den öV

Wo jetzt Abstellplätze und Lager vorzufinden sind, kann angenehmes Wohnen entstehen. Mit der Umzonung entsteht in der Ober Ebene attraktiver Wohnraum in Bremgarten. Attraktiv auch wegen des erweiterten Busangebotes. Denn die stattfindende Überprüfung des Busangebotes sieht auch vor, eine neue Bushaltestelle zu errichten. So sind die bestehenden und zukünftigen Einwohnerinnen und Pendler des Gebiets besser an die öffentlichen Verkehrsmittel und ans Stadtzentrum angeschlossen. Auch der Regionalplanungsverband MRK hielt in einer Stellungnahme fest, dass ein Ausbau des Angebots des öV die Positionierung der Ober Ebene stärken und die Standortqualität erhöhen würde.

Nicht nur der öV, sondern auch die neuen öffentlichen Fuss- und Fahrradwege sorgen für eine gute Durchwegung und eine angenehme Gestaltung des Aussen- und Freiraums. Die Gesamtrevision Nutzungsplanung definiert mit ihrem Freiraumkonzept grüne Achsen und Naturzonen durch die Ober Ebene und plant so auch vernetzte Lebensräume für die Tier- und Pflanzenwelt.

Gestaltungsplanpflicht für eine hohe Qualität

Die Gesamtrevision Nutzungsplanung definiert eine Gestaltungsplanpflicht und ein Varianzverfahren, um die Qualität dieses Gebietes zu gewährleisten. Aufgrund der Vorgaben in der Nutzungsplanung kann zusammen mit dem Gestaltungsplan verbindlich festgelegt werden, wie das Areal bebaut werden kann (Anzahl Gebäude, Lage, Gestaltung, Bepflanzung etc.). Es gibt viele Vorgaben für die Ober Ebene, die erfüllt werden müssen. Wie zum Beispiel die Erschliessung, Lärmschutz, wohnverträgliches Arbeiten und vieles mehr. Das Varianzverfahren setzt zudem mehrere Lösungsansätze (Varianten) voraus, aus welchen eine Jury aus Expertinnen und Experten die überzeugendste Variante auswählt.

Zitate-Slider

Karussellsteuerung

Karussell

«Nutzen wir das Entwicklungspotential der Ober Ebene, es lohnt sich, hier genau hinzuschauen. Die Planung soll frei von ideologischen Träumereien erfolgen können. Haben wir doch keine Angst vor Bevölkerungsprognosen, Bauvolumen und Fassadenhöhen, schenken wir dem vorliegenden Planungswerk eine reale Chance. Unsere Nachkommen werden es uns danken.»

Robert Bamert, Alt Stadtammann

Zeitplan, Ausnützung und Mehrwertabgabe

Beim Projekt Ober Ebene ist folgendes Vorgehen geplant: Es bedarf einer Geländemodellierung, welche alleine schon drei Jahre dauert und danach braucht es nochmals 8-10 Jahre für die Setzung. In der Zwischenzeit wird das Varianzverfahren und darauf aufbauend der oder die Gestaltungspläne entwickelt. Danach werden aufbauend auf einer Marktstudie Baugesuche eingereicht. Somit wird frühestens in 10 Jahren mit dem Bauen begonnen.

Die geplante Ausnützung in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurde aufgrund des Rückweisungsantrages an der Einwohnergemeindeversammlung vom Dezember 2020 um 20% reduziert. Die Mehrwertabgabe jedoch blleibt beim definierten Betrag von 1,45 Mio. CHF. Die Grundeigentümer der Ober Ebene leisten die Mehrwertabgabe, damit sichergestellt ist, dass auch die Gesellschaft als Ganzes profitiert. Denn das Geld kann nicht einfach ausgegeben werden, sondern wird per Vorgabe in Projekte und Massnahmen investiert, die einen Mehrwert haben. Wie zum Beispiel Infrastruktur, Strassen, öffentliche Plätze, Schulen etc. Zudem wurde vertraglich festgelegt, dass die Grundeigentümer die Erschliessungskosten für die Erstellung von Strassen-, Wasser und Abwasserinfrastrukturen in der Ober Ebene übernehmen, was bei der betroffenen Arealgrösse ein sehr bedeutender Teil ist.

Deshalb braucht es Sie bei der Einwohnergemeindeversammlung zur Gesamtrevision Nutzungsplanung

Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gibt die gesetzlichen Grundlagen vor, wie sich das Areal in der Ober Ebene entwickelt. Da das Areal ein ehemaliges Kiesabbaugebiet ist, muss zuerst eine Geländemodellierung mit Aufschüttungen und Setzungen stattfinden. Dies dauert rund zehn Jahre – deshalb ist es wichtig, möglichst bald damit beginnen zu können. Mit einer Annahme der übergeordneten Gesamtrevision Nutzungsplanung kann das Gebiet umgezont und die nötigen Schritte eingeleitet werden. Damit attraktiver Wohn- und Arbeitsraum inklusive öV-Anbindung entstehen kann. Und das an einem Ort, der sich in Bremgarten optimal dafür eignet. Durchdacht und mit Weitsicht.